楼面价是什么意思?

　　楼面价指的是什么，如果计算，都是有一个明确定义的。

　　1、 定义：楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格

　　2、 如何计算楼面价：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。(最大建筑面积受政府批准的容积率控制)

　　3、 楼面价越高，售价越高

房价和楼面价格有什么关系，楼面价能决定房价吗?

直接回答问题：楼面价起到决定性的价格因素。

一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。

由地价成本可以换算楼面价

一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

那么“楼面价”是怎么计算出来的呢?其实，它的计算公式就是：楼面价＝土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了：

假设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：

楼面价＝1500万/（5000*1.8）＝1667元／平方米。

土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。

建安成本细分一下，就可以包括前期工程费，设计，勘察和建筑安装等成本。

工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋、水泥、河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本；河沙的开采也越来越受限，资源开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。包含工程安装成本大约在35-40左右。如果实在一二线的大城市，建筑安装成本占的比例还可以下降。

后期配套根据小区的定位和档次不同，费用也天差地别。

一般小区配套包括：绿地、物业设施、公共服务设施、道路、排污、热力、安防及会所等等。这部分的成本根据小区定位有一定的差别，但是在总的开发成本中占比较少。

税费是由国家和地方政府收取的费率。

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

财务成本的费用可以分成公司运营产生的管理费用和融资的费用。

公司运营的成本由管理费用：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行和其他方式得来的的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

财务成本的另一方面是销售费用和广告宣传费用及一些不可预见费用，占比相对较少。

尤其是在项目开发周期较长的情况下，财务成本增加也会增加在房价中的比例。甚至会吃掉利息，由盈利变为亏损。

开发商的毛利润率大约在10%--20%左右。

开发商的利润率会随着市场变化和成本变化而有所增减，开发周期越长，利润率也越低。当然前提是房价在一个相对稳定的情况下。

综上所述，回归主题，土地成本在房地产开发中，有决定开发成本的能力。也就决定了房价的走势。尤其是在一二线的大城市，有些楼王的楼面价已经高于正在销售的现房价格。这些楼王的楼面价在加上其他费用，房价就会非常的高。

所以，如果您打算2020年买房，在本地政府没有限制出售土地价格的情况下，还是采用招标，挂牌销售的方式出让土地，价高者得，房子的售价不会下降，只会因为土地成本的增加而房价持续走高。但是因为现在全国的房地产市场相对稳定，您现在买房还是可以的。不会出现价格大幅回落的可能性。一些较早开发的小区成本已经制约了售价的回落空间，销售速度一旦下降，延长了回款周期，开发商利润就会给吃掉。所以，开发商的降价空间有限。

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